지난해 말 서울 강남구에 소형 오피스텔을 매입한 경험이 있어서 그런지, 요즘 많은 분들이 오피스텔 투자에 대해 문의하시더라고요. 금리가 조금씩 내려가는 분위기에서 예금보다 높은 수익을 찾는 분들이 늘어나고 있으니까요.
최근 정부가 발표한 부동산 대책으로 2024년 1월부터 2025년 12월까지 준공되는 소형 오피스텔은 취득세, 양도세, 종부세 산정 시 주택 수에서 제외 되는 혜택이 생겼어요. 덕분에 수익형 오피스텔에 대한 관심이 다시 뜨거워지고 있습니다. 하지만 무턱대고 뛰어들기보다는 제대로 알고 투자해야 성공할 수 있겠죠.
오피스텔 투자 인기가 다시 뜨거워진 이유
사실 오피스텔 시장이 이렇게 주목받는 데는 몇 가지 중요한 변화가 있어요. 먼저 2024년 상반기 서울 오피스텔 임대수익률이 4.68%로 2018년 이후 최고치 를 기록했거든요.
특히 서울 지역의 경우 아파트 가격이 많이 올라서 상대적으로 저렴한 오피스텔로 눈을 돌리는 분들이 늘었어요. 1~2인 가구와 신혼부부의 임대차 수요가 탄탄한 역세권 신축 오피스텔을 중심으로 전·월세 값이 상승 하고 있는 상황이에요.
| 지역 | 평균 임대수익률 | 월세 가격 변화 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 서울 전체 | 4.68% | 상승세 | 역세권 중심 수요 집중 |
| 강남 3구 | 4.2% | 안정적 | 업무지구 배후수요 |
| 마포·용산 | 5.8% | 상승 | 신축 선호 현상 |
| 수도권 | 5.2% | 보합 | 교통 접근성 중요 |
2025년 수익형 오피스텔 세제혜택 완벽 정리
가장 큰 변화는 역시 세제 혜택이에요. 앞서 말씀드린 것처럼 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억원·지방 3억원 이하의 주거용 오피스텔을 2025년 12월까지 최초 구입할 경우 주택 수 산정에서 제외 된답니다.
이게 얼마나 큰 혜택인지 실제 사례로 보여드릴게요. 기존에는 아파트 1채를 가진 분이 오피스텔을 추가로 사면 2주택자가 되어서 높은 세율을 적용받았는데, 이제는 그런 부담이 없어진 거죠.
주택수 제외 혜택의 구체적인 내용
다만 모든 오피스텔이 해당되는 건 아니에요. 2024년 1월부터 2025년 12월까지 2년간 준공되는 60㎡ 이하의 주택으로 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하인 주거용 오피스텔 만 적용됩니다.
그리고 한 가지 주의할 점이 있어요. 기존 1주택자가 추가 구입할 경우 1가구1주택 종부세·양도세 특례는 적용받지 못한다 는 조건이 있거든요.
수익형 오피스텔로 월 수익 만드는 실전 전략
이론적인 얘기만 하면 재미없으니까, 실제로 어떻게 접근해야 하는지 알려드릴게요. 구파발역 초역세권 웅신미켈란의 아침 오피스텔은 매매가격 1억2,000만원에 보증금 1,000만원, 월세 60만원을 받을 수 있어 연간 임대수익률이 6.5% 라는 실제 사례가 있어요.
성공하는 오피스텔 투자의 5가지 핵심 요소
제가 직접 투자해보면서 깨달은 건데, 오피스텔 투자에서 가장 중요한 건 역시 입지예요. 오피스텔은 바쁜 직장인이나 대학생이 거주하는 경우가 많으므로 반드시 역세권에 있어야 하고, 도보 3분 이내가 좋다 고 전문가들도 입을 모아 말하거든요.
두 번째는 공급과잉 여부를 확인하는 거예요. 2025년 입주 물량은 9,569실로 2024년의 56.8%에 불과할 전망 이라고 하니까, 공급이 줄어드는 지역을 노려보는 것도 좋겠어요.
| 투자 요소 | 중요도 | 체크 포인트 | 권장 기준 |
|---|---|---|---|
| 입지 | ★★★★★ | 역세권 접근성 | 도보 3분 이내 |
| 임대수익률 | ★★★★☆ | 실제 월세 수준 | 연 5% 이상 |
| 공급 현황 | ★★★★☆ | 주변 경쟁 물량 | 공급 감소 지역 |
| 배후 수요 | ★★★☆☆ | 직장인·학생 밀집도 | 업무지구 인근 |
오피스텔 투자 위험성과 주의사항
좋은 얘기만 하면 안 되죠. 투자에는 항상 위험이 따르니까요. 가장 큰 문제는 시세 상승이 아파트만큼 크지 않다는 점이에요. 오피스텔의 경우에는 대부분 시세차익이 아니라 월세를 받는게 목적 이라고 봐야 해요.
전세사기 위험성 증가
최근에 특히 주의해야 할 부분이 있어요. 2024년 11월까지 HUG가 접수한 오피스텔 전세보증사고 건수는 818건으로 전년 대비 약 2.7배로 늘어났다 고 하거든요. 전세보다는 월세 위주로 접근하는 게 안전할 것 같아요.
그리고 고금리 지속으로 투자 매력 약화가 주 원인으로 오피스텔 매매가격이 하락 하는 추세도 있으니까, 단기 시세차익보다는 장기적인 임대수익에 집중하는 게 현실적이에요.
2025년 오피스텔 시장 전망과 투자 타이밍
전문가들은 올해 오피스텔 시장이 회복세를 보일 거라고 전망하고 있어요. 2025년 수익형부동산은 상품별 차별화가 예상되는데 작년에 이어 경기침체의 영향을 덜 받는 주거용 수익형부동산은 여전히 좋은 흐름을 보일 것으로 전망 된다고 하거든요.
금리 인하가 가져올 변화
특히 한국은행이 기준금리를 계속 내리고 있어서, 상대적으로 높은 오피스텔 임대수익률이 더욱 매력적으로 보일 수 있어요. 2024년 10월 한국은행 기준금리가 3.50%에서 3.25%로, 2024년 11월 3.25%에서 3.00%로 하향 조정 되면서 투자 환경이 좋아지고 있거든요.
다만 모든 지역이 다 좋은 건 아니에요. 서울 전세가격 -0.02% 소폭 하락, 봄 이사철 종료 및 월세 선호로 전세수요 감소 하는 등 지역별로 차이가 크니까 신중하게 선택해야 해요.
실제 투자 후기와 경험담
작년에 직접 오피스텔 투자를 해본 경험을 토대로 말씀드리면, 처음에는 수익률만 보고 덤볐다가 관리비며 각종 부대비용 때문에 예상보다 실수익이 적었어요. 그래서 지금은 총 투자금액 대비 실제 순수익을 꼼꼼히 계산해서 접근하고 있습니다.
특히 서울에서 전용 23㎡ 이하 원룸형 오피스텔의 경우 투자 금액은 1억3,000만~3억3,000만원이고 월세 수익률은 연간 5~6%가 가능 하다는 걸 직접 확인했어요.
자주묻는 질문
Q: 1주택자가 오피스텔을 사면 정말 주택수에 포함 안 되나요?
A: 2024년 1월부터 2025년 12월까지 준공되는 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원·지방 3억원 이하의 신축 소형 오피스텔에 한해서만 주택수에서 제외됩니다. 단, 1세대 1주택 특례는 적용받지 못해요.
Q: 오피스텔 투자 시 최소 수익률은 얼마나 나와야 하나요?
A: 관리비, 세금, 공실 등을 고려했을 때 순수익률 기준으로 연 4% 이상은 나와야 투자 가치가 있다고 봅니다. 현재 시장에서는 5-6%도 충분히 가능해요.
Q: 오피스텔과 원룸 빌라 중 어떤 게 더 나을까요?
A: 오피스텔은 관리가 편하고 유동성이 좋지만 취득세가 높고, 빌라는 취득비용이 저렴하지만 관리 부담이 큽니다. 투자 규모와 관리 역량에 따라 선택하시면 됩니다.
마무리
수익형 오피스텔 투자는 정부의 세제 혜택과 함께 다시 주목받고 있는 게 사실이에요. 하지만 무턱대고 뛰어들기보다는 입지, 공급 현황, 배후 수요 등을 꼼꼼히 따져보고 투자해야 합니다.
특히 2025년까지는 신축 소형 오피스텔에 대한 세제 혜택이 있으니까, 이 기회를 놓치지 않으면서도 신중하게 접근하시길 바라요. 월세 수익률 5-6%는 충분히 매력적이지만, 시세차익은 기대하지 말고 장기적인 임대사업 관점에서 투자하는 게 성공의 열쇠라고 생각합니다.
혹시 더 궁금한 점이 있으시면 정부24에서 관련 정책을 확인해보시거나, 전문가와 상담받아보시는 것도 좋겠어요.