작년 말부터 친구랑 계속 집 이야기를 하다가, 올해는 진짜 사야겠다 싶어서 정보를 찾던 중이었어요.
그런데 갑자기 10월 15일에 정부에서 엄청난 부동산 대책을 내놓더라고요.
솔직히 말해서 뉴스만 봐서는 뭐가 뭔지 하나도 모르겠더라구요. 서울 전역이 규제지역이 된다는데, 나한테는 어떤 영향이 있는 건지 막막했죠.
그래서 이번에 직접 발로 뛰면서 부동산 중개소도 여러 곳 다녀보고, 은행 대출 상담도 받아봤어요. 2025년 최근 현장에서 직접 확인한 생생한 정보를 바탕으로 정리했습니다.
이번 10.15 부동산 대책은 역대급 규제라고 하던데, 과연 어떤 내용이 담겨 있고 우리같은 실수요자들은 어떻게 대응해야 할까요?
10.15 부동산 대책이 뭐길래 난리일까?
2025년 10월 15일, 정부가 세 번째 부동산 대책을 발표했어요.
6.27 대책, 9.7 대책에 이어서 나온 건데 이번엔 진짜 강도가 다릅니다. 왜냐면 서울 전역과 경기도 12개 지역을 한꺼번에 규제지역으로 묶어버렸거든요.
핵심은 간단해요. 한강변 지역을 중심으로 집값이 미친듯이 오르니까, 정부에서 “이제 그만!”을 외친 거죠.
특히 성동구, 마포구, 광진구 같은 한강벨트 지역이 한 달 사이에 1% 넘게 오르는 걸 보고 긴급하게 손을 쓴 겁니다.
규제지역으로 묶인 곳은 어디?
서울 25개 자치구 전체가 다 들어갔어요. 기존에 강남 3구(강남, 서초, 송파)랑 용산구만 규제지역이었는데, 이제 은평구도, 강북구도 전부 포함됩니다.
경기도는 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 이렇게 12곳이 추가됐죠.
이 지역들은 단순히 조정대상지역이나 투기과열지구만 아니라, 토지거래허가구역까지 삼중으로 묶였어요. 말 그대로 울타리를 3겹으로 쳐버린 거예요.
| 구분 | 대상 지역 | 주요 규제 내용 |
|---|---|---|
| 서울 | 25개 자치구 전역 | 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 지정 |
| 경기 | 12개 지역 (과천, 광명, 분당, 수지 등) | 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 지정 |
| 적용 시점 | 2025년 10월 20일부터 | 2년 실거주 의무, 대출 한도 축소 |
대출 한도가 이렇게나 줄어든다고?
제일 충격적이었던 건 대출 한도 변화였어요.
지난 6.27 대책 때도 6억으로 묶어서 난리였는데, 이번엔 집값에 따라 차등으로 더 깎았습니다.
15억 이하 집은 최대 6억까지 가능한데, 15억~25억 집은 4억으로 뚝 떨어지고, 25억 넘는 집은 겨우 2억만 빌려준대요.
은행 대출 상담사분 말씀으로는, 연봉 5천만원인 사람이 기존에는 약 2억 9400만원까지 대출받을 수 있었는데 앞으로는 2억 5100만원으로 4300만원이나 줄어든다고 하더라구요.
스트레스 금리도 올랐다
여기서 끝이 아니에요. DSR 계산할 때 적용하는 스트레스 금리를 기존 1.5%에서 3.0%로 두 배나 올렸거든요.
쉽게 말하면 대출 심사할 때 “금리가 앞으로 3% 더 오를 수 있다”고 가정하고 계산한다는 얘기죠. 당연히 빌릴 수 있는 돈이 줄어들 수밖에 없어요.
실제로 제 친구가 분당 집을 보러 갔다가, 원래 계획했던 대출 금액이 안 나와서 포기했다고 하더라고요. 그만큼 실제 영향이 크다는 거죠.
갭투자가 완전히 막혔다
이번 10.15 부동산 대책의 진짜 목적은 갭투자 차단이에요.
전세를 끼고 집을 사는 소위 말하는 ‘갭투자’를 아예 원천 봉쇄한 겁니다.
토지거래허가구역으로 지정된 곳에서 집을 사면 무조건 2년 동안 실제로 살아야 해요. 전세를 놓을 수가 없다는 뜻이죠.
게다가 1주택자가 전세대출을 받으면 이제 그 이자 상환액도 DSR에 포함된다고 해요. 기존 집을 팔지 않고 다른 집으로 이사하는 게 엄청 어려워진 거예요.
실수요자에게는 어떤 영향이?
가장 궁금했던 게 이 부분이었어요. 투기 막겠다는 건 좋은데, 진짜 집이 필요한 사람들한테는 어떤 영향이 있을까요?
첫 집 마련하려는 청년층
솔직히 말하면 더 어려워졌어요.
대출 한도가 줄어들었으니 자기 돈을 더 많이 준비해야 하고, 청약 경쟁도 여전히 치열하죠. 다만 집값이 안정되면 장기적으로는 진입 기회가 생길 수도 있어요.
실제로 제 동생이 신혼부부 특별공급을 알아보고 있는데, 정책대출 조건은 그대로라고 하더라구요. 신혼부부 관련 규정은 유지된대요.
집 갈아타려는 1주택자
가장 타격이 큰 층이에요.
기존 집을 팔지 않고 전세를 얻어서 다른 집으로 옮기려던 계획이 다 틀어졌거든요. 전세대출도 DSR에 포함되니까 추가 대출받기가 하늘의 별 따기예요.
부동산 중개소에서 들은 얘긴데, 요즘 급매물이 좀 나온다고 해요. 규제 때문에 거래가 막혀서 급하게 내놓는 집들이 생기고 있다네요.
다주택자
더 이상 말할 것도 없죠. 취득세 중과(2주택 8%, 3주택 이상 12%), 양도세 중과(2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트 가산)가 다 살아났어요.
제가 아는 부동산 투자 카페에서는 난리가 났더라고요. 보유 부담이 너무 커져서 정리하려는 사람들이 많아졌대요.
| 대상 | 주요 영향 | 대응 방법 |
|---|---|---|
| 첫 내집 마련층 | 대출 한도 축소로 자금 부담 증가 | 청약 특례, 신혼부부 정책대출 활용 |
| 1주택 갈아타기 | 전세대출 DSR 포함으로 이동성 제약 | 기존 주택 매도 후 재구매 검토 |
| 다주택 투자자 | 세금 중과, 대출 규제로 보유 부담 급증 | 장기 보유 전략 재검토 필요 |
전월세 시장은 어떻게 변할까?
개인적으로 가장 걱정되는 부분이에요.
갭투자가 막히고 2년 실거주 의무가 생기면서, 전세 매물이 급격하게 줄어들고 있거든요.
실제 데이터를 보니까 서울 아파트 전세 물건이 올해 1월보다 23%나 줄었대요. 2만 4천여 건밖에 안 남았다고 하더라구요.
월세로 전환 가속화
전세가 줄어드니까 당연히 월세로 돌리는 집주인들이 늘어나고 있어요.
서울 아파트 평균 월세가 144만원까지 올라서 역대 최고치를 찍었다고 뉴스에 나오더라구요. 월세 지수도 통계 작성 이후 최고 수준이래요.
친구 중에 전세 만기가 곧 끝나는 애가 있는데, 집주인이 갑자기 월세로 전환하자고 해서 난감해하고 있어요. 보증금 5억에 월세 200만원이라는데, 도저히 감당이 안 된다고 하더라고요.
시장 반응은 어떨까?
부동산 업계는 완전히 갈라졌어요.
찬성하는 쪽에서는 “드디어 투기 수요를 제대로 차단했다”, “갭투자 악용 이슈가 줄어들 것”이라고 평가하고 있어요.
하지만 반대하는 쪽은 “실수요자만 피해 본다”, “거래 절벽이 올 것”, “문재인 정부 규제의 재현”이라며 강하게 비판하고 있죠.
전문가들의 의견
KB국민은행 부동산 전문위원은 “한강벨트를 중심으로 포모(FOMO) 매수 심리가 진정될 것”이라고 전망했어요.
반면 광운대 교수님은 “사실상 매매 금지에 가까운 조치”라며 “실수요자의 거주 이전 자유를 제한하는 것”이라고 지적했대요.
우리은행 리서치랩장은 “전세가 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭투자는 줄겠지만, 월세화에 따른 임차인 주거비 부담은 해결해야 할 숙제”라고 말했어요.
글 후기
직접 발로 뛰면서 취재한 내용을 정리하다 보니 생각보다 복잡하더라구요.
2025년 10월에 직접 은행 대출 상담도 받아보고, 부동산 중개소도 여러 곳 다녀보면서 느낀 건 이번 대책이 정말 강력하다는 거예요.
투기를 막겠다는 정부의 의지는 확실히 느껴지지만, 진짜 집이 필요한 실수요자들도 함께 어려움을 겪고 있는 게 현실이에요.
특히 전월세 시장이 어떻게 변할지가 가장 큰 관심사인 것 같아요. 앞으로 몇 달간 시장이 어떻게 움직이는지 계속 지켜봐야겠죠.
자주 묻는 질문
Q1. 10.15 부동산 대책은 언제부터 적용되나요?
주택담보대출 규제는 2025년 10월 16일부터 즉시 적용돼요. 토지거래허가구역 지정은 10월 20일 계약분부터 적용되고, 2년 실거주 의무도 같이 시작됩니다. 15일까지 매매계약서를 작성하고 계약금을 납부했다면 기존 규제를 적용받을 수 있어요.
Q2. 실수요자를 위한 예외 조항은 없나요?
신혼부부 관련 정책대출 규정은 그대로 유지돼요. 기존 LTV 70%가 유지되고, 1주택자 특례도 계속 적용됩니다. 다만 전반적인 대출 한도 축소와 DSR 강화는 실수요자도 똑같이 적용받아요.
Q3. 지방은 어떻게 되나요?
지방은 주담대 최대 한도나 스트레스 금리 조정의 영향이 없어요. 1주택자 전세대출의 DSR 적용도 지방에는 해당하지 않습니다. 이번 규제는 수도권 중심으로 설계됐다고 보면 돼요.
마무리
이번 10.15 부동산 대책은 분명 강력한 규제입니다.
하지만 중요한 건 이 대책이 단기적인 시장 냉각에만 그칠지, 아니면 장기적인 주거 안정으로 이어질지예요.
2025년 현재 시점에서 가장 중요한 건 본인의 현금 흐름과 대출 상환 능력을 정확히 파악하는 거예요. 무리한 레버리지보다는 보수적인 접근이 필요한 시기입니다.
전세나 월세를 알아보시는 분들도 마찬가지예요. 시장이 급변하고 있으니 여러 옵션을 열어두고 신중하게 결정하시길 바랍니다.
정부24 같은 공식 사이트에서 최신 정책 정보를 계속 확인하시고, 본인에게 유리한 제도가 있는지 꼼꼼히 살펴보세요.
오래된 정보로 작성된 글이 많은데, 이 글은 2025년 10월에 직접 발로 뛰면서 확인한 생생한 정보를 담았습니다. 부동산 시장은 계속 변하니까 앞으로도 최신 정보를 지속적으로 업데이트할게요.