오늘은 내집마련에 대한 꿈과 현실을 다루는 시간을 가져보려고 합니다.
내집마련은 많은 사람들의 로망이지만, 집주인이 되면 부담해야 하는 세금들도 있습니다. 집 살 때, 가질 때, 팔 때 어떤 세금들이 있고, 얼마나 내야 하는지 알아보겠습니다.
집 살 때 내는 세금 ‘취득세’
부동산을 사게 되면 취득세라는 세금을 내야 합니다.
취득세는 부동산의 소유권을 갖게 될 때 내는 세금으로, 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 납부해야 합니다.
취득세는 주택의 매매가에 따라 달라지는데요. 6억원 이하의 주택을 기준으로 매매가의 1%에 지방교육세 0.1%를 더해 납부하면 됩니다.
예를 들어, 3억원짜리 주택을 산 경우, 330만원 (취득세 300만원+지방교육세 30만원)을 내면 되는 것입니다. 다만, 상속이나 증여로 부동산을 받은 경우에는 별도로 상속세나 증여세를 내야 합니다.
집 가졌을 때 내는 세금 ‘재산세’
부동산을 가지고 있다는 사실만으로도 세금을 내야 하는 경우가 있습니다.
바로 재산세입니다. 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 부동산의 가치에 따라 납부해야 합니다.
재산세는 토지, 건축물, 주택 등의 재산에 대해 부과되는데요. 주택의 경우에는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 후 재산세율을 적용해서 산출합니다.
공시가격은 한국감정원 부동산 공시가격 알리미 홈페이지1에서 주소만 입력하면 조회할 수 있습니다.
공정시장가액비율은 주택 가격 변동과 지방재정여건 등을 고려해 공시가격의 반영비율을 정하는 것인데요. 현재는 60%로 적용되고 있습니다.
예를 들어, 공시가격이 3억원인 주택의 재산세를 계산하려면, 3억원에 60%를 곱한 1억8천만원이 과세표준이 되고, 여기에 세율을 곱하면 재산세액이 나옵니다.
세율은 과세표준에 따라 달라지는데요. 3억원 이하의 주택은 0.08%로 적용되므로, 재산세액은 14만4천원이 됩니다. 하지만 실제 재산세 고지서를 받아보면 계산한 재산세액보다 큰 금액이 찍혀 나오는데요. 그 이유는 도시지역분 재산세와 지방교육세가 추가로 붙기 때문입니다.
도시지역분은 재산세 과세표준의 0.14%, 지방교육세는 재산세의 20%로 계산해 고지합니다. 따라서 최종적으로 납부할 재산세액은 18만9천원이 됩니다. 재산세는 세액을 절반으로 나눠 7월과 9월 총 두 번에 나누어 납부합니다.
집 가졌을 때 내는 세금 ‘종합부동산세’
재산세는 집을 가지고 있는 모두가 내야 하지만 종합부동산세의 경우는 아닙니다.
종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 공시가격 6억원 이상의 주택을 보유한 경우 내야 합니다.
하지만 세대원 중의 한 사람이 단독 명의로 집을 가지고 있고, 한 세대당 주택 하나를 가지고 있는 즉, 1세대 1주택의 경우에는 추가로 3억원까지 공제해주기 때문에 결국 공시가격 9억원까지는 종합부동산세를 내지 않아도 됩니다.
부동산세에 대해 90%를 곱하면 종합부동산세의 과세표준이 되고, 여기에 세율을 적용해서 종합부동산세액을 구합니다. 세율은 과세표준에 따라 달라지는데요.
9억원 이하의 주택은 0.5%, 9억원 초과 12억원 이하의 주택은 1%, 12억원 초과 15억원 이하의 주택은 1.5%, 15억원 초과 18억원 이하의 주택은 2%, 18억원 초과 30억원 이하의 주택은 2.5%, 30억원 초과의 주택은 3%로 적용됩니다.
예를 들어, 공시가격이 10억원인 주택의 경우, 과세표준은 (10억-6억) x 90% = 3억6천만원이 되고, 세율은 1%로 적용되므로, 종합부동산세액은 36만원이 됩니다.
참고로 종합부동산세는 재산세와 마찬가지로 도시지역분과 지방교육세가 추가로 부과됩니다. 도시지역분은 과세표준의 0.14%, 지방교육세는 종합부동산세의 20%로 계산해 고지합니다.
집 팔 때 내는 세금 ‘양도소득세’
부동산을 팔게 되면 양도소득세라는 세금을 내야 합니다.
양도소득세는 부동산을 팔 때 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금으로, 부동산을 양도한 날부터 익년도 말까지 납부해야 합니다.
양도소득세는 부동산을 얼마나 오래 가지고 있었고, 얼마나 많이 벌었는지에 따라 달라집니다. 일단 부동산을 얼마나 오래 가지고 있었는지에 따라 보유기간별 세율이 적용됩니다. 보유기간별 세율은 다음과 같습니다.
보유기간이 1년 미만인 경우: 70%
보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우: 60%
보유기간이 2년 이상인 경우: 40%
보유기간별 세율은 부동산을 팔 때 발생하는 소득에 대해 적용되는 비율입니다.
예를 들어, 보유기간이 1년 미만인 경우, 부동산을 팔 때 발생하는 소득의 70%가 과세대상이 됩니다.
그런데 여기서 중요한 것은 부동산을 팔 때 발생하는 소득이란 무엇인가입니다. 바로 양도차익입니다.
양도차익은 부동산을 팔 때 받는 금액에서 부동산을 살 때 들었던 금액을 뺀 것입니다.
예를 들어, 부동산을 살 때 3억원을 들였고, 팔 때 4억원을 받았다면, 양도차익은 1억원입니다.
그런데 여기서 또 한 가지 고려해야 할 것이 있습니다. 바로 양도차익의 실제 과세표준입니다.
양도차익의 실제 과세표준은 양도차익에서 각종 공제를 적용한 후 남은 금액입니다. 공제란 세금을 내기 전에 소득에서 빼주는 것을 말하는데요. 양도소득세의 경우에는 다음과 같은 공제가 있습니다.
기본공제: 2천5백만원
특별공제: 보유기간이 2년 이상인 경우에만 적용되는 공제로, 보유기간에 따라 다음과 같이 적용됩니다.
보유기간이 2년 이상 3년 미만인 경우: 1천만원
보유기간이 3년 이상 4년 미만인 경우: 2천만원
보유기간이 4년 이상인 경우: 3천만원
특별징수세액공제: 부동산을 팔 때 매수자가 대신 내주는 세금으로, 매매가의 0.4%에 해당하는 금액입니다.
예를 들어, 보유기간이 1년 미만이고, 양도차익이 1억원인 경우, 실제 과세표준은 다음과 같이 계산됩니다.
실제 과세표준 = 양도차익 – 기본공제 – 특별징수세액공제
실제 과세표준 = 1억원 – 2500만원 – (1억원 x 0.004)
실제 과세표준 = 7350만원
실제 과세표준에 보유기간별 세율을 적용하면 양도소득세액이 나옵니다. 위의 예시에서는 보유기간별 세율이 70%이므로, 양도소득세액은 다음과 같이 계산됩니다.
양도소득세액 = 실제 과세표준 x 보유기간별 세율
양도소득세액 = 7350만원 x 0.7
양도소득세액 = 5145만원
양도소득세액에 종합소득세법에 따른 세율을 적용하면 최종적으로 납부할 양도소득세액이 나옵니다. 종합소득세법에 따른 세율은 소득에 따라 달라지는데요. 현재는 다음과 같습니다.
소득이 1천2백만원 이하인 경우: 6%
소득이 1천2백만원 초과 4천6백만원 이하인 경우: 15%
소득이 4천6백만원 초과 8천8백만원 이하인 경우: 24%
소득이 8천8백만원 초과 1억5천만원 이하인 경우: 35%
소득이 1억5천만원 초과인 경우: 42%
위의 예시에서는 소득이 5천1백4십5만원이므로, 세율은 35%로 적용됩니다. 따라서 최종적으로 납부할 양도소득세액은 다음과 같이 계산됩니다.
최종 양도소득세액 = 양도소득세액 x 종합소득세법에 따른 세율
최종 양도소득세액 = 5145만원 x 0.35
최종 양도소득세액 = 1억7997원
참고로 양도소득세는 지방교육세가 추가로 부과되지 않습니다. 또한, 부동산을 팔 때 매수자가 대신 내주는 특별징수세액은 세금 공제에 포함되기 때문에, 실제로 내야 하는 세금보다 적게 내는 것입니다.
내집마련을 위한 세금 공제 및 지원 방안
내집마련을 위해 부동산을 사고 팔 때 세금을 내야 한다는 것은 알겠지만, 그렇다고 해서 내집마련을 포기할 수는 없습니다. 다행히도 정부에서는 내집마련을 위한 세금 공제 및 지원 방안을 제공하고 있습니다. 다음과 같은 방법들을 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
주택임대차보증금대출 이자공제
주택임대차보증금대출 이자를 연간 400만원까지 공제해주는 제도입니다.
주택임대차보증금대출은 전월세 계약시 임대인에게 주는 보증금을 대출 받아 지불하는 방식으로, 전월세 계약 후 3년 이내에 주택을 구입하는 경우에 적용됩니다.
주택마련저축 공제
주택마련저축은 주택 구입을 목적으로 저축하는 계좌로, 연간 600만원까지 저축할 수 있습니다. 주택마련저축 공제는 저축한 금액의 40%를 공제해주는 제도입니다.
신혼부부 주택청약종합저축 공제
신혼부부 주택청약종합저축은 신혼부부가 주택을 구입하기 위해 저축하는 계좌로, 연간 1200만원까지 저축할 수 있습니다. 신혼부부 주택청약종합저축 공제는 저축한 금액의 40%를 공제해주는 제도입니다.
주택자금 원리금상환액 공제
주택자금 원리금상환액 공제는 주택 구입을 위해 대출을 받은 경우, 대출금의 원리금을 상환할 때 발생하는 이자를 공제해주는 제도입니다.
공제받을 수 있는 이자는 연간 700만원까지이며, 대출 기간이 10년 이상이어야 합니다.
주택임차차입금 원리금상환액 공제
주택임차차입금 원리금상환액 공제는 전세 계약을 위해 대출을 받은 경우, 대출금의 원리금을 상환할 때 발생하는 이자를 공제해주는 제도입니다.
공제받을 수 있는 이자는 연간 300만원까지이며, 대출 기간이 5년 이상이어야 합니다.
주택구입자금 증여세 공제
주택구입자금 증여세 공제는 부모님이 자녀에게 주택 구입을 위해 증여한 자금에 대해 증여세를 면제해주는 제도입니다.
면제받을 수 있는 증여세는 최대 3억원까지이며, 증여받은 자금으로 6개월 이내에 주택을 구입해야 합니다.
오늘은 내집마련에 따른 세금의 종류와 계산 방법, 세금 공제 및 지원 방안에 대해 알아보았습니다. 내집마련은 많은 사람들의 꿈이지만, 세금 부담 때문에 꺼려하는 경우도 많습니다.
하지만 세금은 잘 알고 준비하면 줄일 수 있는 부분도 있습니다. 또한 정부에서는 내집마련을 위한 다양한 혜택과 지원을 제공하고 있으니, 잘 활용하면 좋겠습니다.
내집마련은 단순히 집을 사는 것이 아니라, 자신의 삶의 질과 가치를 높이는 것입니다.
그러므로 내집마련에 성공하기 위해서는 장기적인 계획과 준비가 필요합니다.