묵시적갱신은 임대차계약이 만료될 때 임대인과 임차인 중 어느 한 쪽이 계약 종료에 대한 의사표시를 하지 않아 자동으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 주택임대차보호법 제6조에서는 이에 대해 자세히 규정하고 있죠.
임대인 입장에서는 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않으면 묵시적갱신이 성립합니다. 반대로 임차인도 계약 만료일 2개월 전까지 임대인에게 계약 종료 의사를 밝히지 않으면 묵시적갱신이 이뤄지게 되는 것이죠.
묵시적갱신 사례
예를 들어볼까요? 김철수 씨는 2022년 3월 1일부터 2024년 2월 29일까지 박민희 씨의 아파트를 전세로 살고 있습니다. 계약 기간이 2년이므로 묵시적갱신을 피하려면 다음과 같이 해야 합니다.
- 임대인 박민희 씨는 2023년 9월 1일부터 12월 29일 사이에 김철수 씨에게 갱신 거절 통지를 해야 함
- 임차인 김철수 씨는 2023년 12월 29일까지 박민희 씨에게 계약 종료 의사를 전달해야 함
만약 위 기간 내에 아무런 의사 표시가 없다면 2024년 3월 1일부터 2026년 2월 28일까지 묵시적갱신으로 2년이 연장되는 셈이죠.
임대인은 언제 계약갱신을 거절할 수 있나?
최근 개정된 임대차 3법에 따르면 임차인은 1회에 한해 묵시적갱신을 통해 2년간 계약을 연장할 권리가 있습니다. 하지만 주택임대차보호법 제6조의3은 다음과 같은 경우 임대인이 갱신을 거절할 수 있다고 규정합니다.
- 임대인이나 직계존비속이 실제 거주할 목적인 경우
- 임차인이 2회 이상 임대료를 연체한 경우
- 임대인과 임차인이 서로 합의한 경우
- 임차인에게 중대한 귀책사유로 인해 임대 주택이 훼손된 경우
따라서 위와 같은 예외적인 상황이 아니라면 임대인은 묵시적갱신을 거절할 수 없습니다. 다만 계약 갱신 의사가 있더라도 임대조건 변경을 위해서는 갱신요구권 행사기간인 계약만료 6개월에서 2개월 전에 서면으로 임차인에게 통지해야 합니다.
묵시적갱신 후 계약 해지, 어떻게 해야 할까?
본의 아니게 묵시적갱신이 이뤄졌다면 계약 해지는 어떻게 해야 할까요? 민법 제635조에 따르면 묵시적갱신된 임대차는 새로운 임대차로 봅니다. 따라서 임차인이 해지 통보를 한 날로부터 3개월이 지나야 비로소 해지의 효력이 발생합니다.
문제는 계약갱신 직전에 해지 통보를 하게 되면 원치 않는 월세를 더 물어야 한다는 점입니다. 다음 사례를 통해 자세히 살펴볼게요.
| 구분 | 일자 |
|---|---|
| 당초 임대차 기간 | 2022.01.01 ~ 2023.12.31 |
| 묵시적갱신 기간 | 2024.01.01 ~ 2025.12.31 |
| 계약해지 통보일 | 2023.11.30 |
| 해지 효력 발생일 | 2024.02.28 |
위 표에서 보듯 당초 2년 계약 후 묵시적갱신으로 2년이 연장된 상황입니다. 그런데 임차인이 계약만료 한 달 전인 2023년 11월 30일에 해지를 통보했네요. 문제는 해지의 효력이 발생하는 시점이 2024년 2월 28일이라는 거죠. 따라서 2024년 1~2월은 월세를 내야만 합니다.
묵시적갱신 피하는 팁
이런 불이익을 피하려면 어떻게 해야 할까요? 가장 좋은 방법은 임대인, 임차인 모두 계약 만료 2~3개월 전에는 서로의 입장을 확실히 전달하는 겁니다. 재계약을 원하면 새로운 조건으로 계약을 체결하고, 종료를 원하면 적절한 시기에 해지 통보를 하는 거죠.
또 다른 팁은 임대인이 묵시적갱신을 원치 않을 경우 임차인에게 갱신거절 통지를 계약만료 6개월에서 2개월 전에 서면으로 하는 것입니다. 이때 내용증명 우편으로 발송하면 법적 효력을 인정받을 수 있어요.
새 임차인이 들어오면 주의하세요
한 가지 더 유의할 점은 기존 임차인이 새 임차인을 구해서 들어올 경우입니다. 이때는 신규 임차인이 월세는 내겠지만, 중개수수료는 기존 임차인이 부담해야 합니다.
마치며
지금까지 임대차계약의 묵시적갱신에 대해 자세히 알아봤습니다. 복잡해 보이지만 핵심은 계약 만료일 전후로 임대인과 임차인 간에 적극적인 소통이 필요하다는 점입니다.
특히 계약기간이 얼마 남지 않은 시점에서는 서로의 의사를 명확히 확인하고, 재계약이나 계약 종료에 합의하는 것이 바람직합니다. 묵시적갱신으로 인한 불이익을 최소화하려면 관련 법률을 꼼꼼히 살피고 적절한 시기에 필요한 조치를 취하는 현명함이 요구됩니다.
무엇보다 임대인과 임차인 모두 상호 신뢰를 바탕으로 원만한 합의점을 찾는 자세가 중요하겠죠. 법의 테두리 안에서 공정하고 합리적인 거래가 이뤄지길 바라봅니다.