요즘 서울 부동산 시장을 둘러보면 한국인보다 외국인들이 더 적극적으로 움직이는 모습이 자주 보입니다. 지난주 부동산 앱을 뒤적이다가 놀라운 소식을 접했는데요, 서초구 ‘반포 자이’ 대형 평형이 무려 74억원에 거래됐다는 소식이었습니다. 더욱 충격적인 사실은 매수자가 우즈베키스탄인이었고, 전액 현금으로 거래했다는 점입니다.
이제 국내 프리미엄 부동산 시장은 글로벌 자본의 각축장이 되어가고 있습니다.
서초구 반포자이, 74억 신고가 기록한 외국인 현금 매수의 실체
국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 지난해 11월 반포동 반포자이 26층 전용면적 244㎡(약 91평) 세대가 74억원이라는 천문학적인 금액에 거래됐습니다.
이는 불과 한 달 전 같은 면적의 21층 아파트가 기록한 71억원보다 3억원이나 더 높은 금액이에요. 서울 강남권 부동산이 비싸다는 건 알았지만, 이 정도일 줄은 몰랐네요.
더 놀라운 사실은 매수자의 정체입니다. 법원 등기부등본을 확인해 보니, 이 아파트의 새 주인은 우즈베키스탄인 A씨(41)로 확인됐습니다.
지난달 28일 소유권 이전 등기를 마쳤는데, 별도의 근저당권이 설정되어 있지 않아 74억원을 전액 현금으로 결제한 것으로 보입니다. 어떻게 40대 초반에 74억을 현금으로 준비할 수 있는지, 솔직히 부럽다는 생각이 드네요.
A씨의 현재 주소지는 우즈베키스탄의 수도인 타슈켄트에 있으며, 그의 현지 주소지에는 ‘우즈베키스탄-대한민국 한의학 진료센터’가 위치해 있다고 합니다.
이 센터는 우즈베키스탄 의사들을 대상으로 침술 등 한의학을 교육하는 장소로 알려져 있습니다.
반포자이 아파트, 서울 최고급 주거지로 자리매김한 이유
반포자이는 반포주공3단지 재건축을 통해 지어져 2009년 입주를 시작한 대단지 아파트로, 44개동 총 3410가구의 규모를 자랑합니다. 한번 입주해보고 싶다는 생각이 들 정도로 단지 규모와 시설이 압도적입니다.
이 지역에선 아크로 리버파크, 래미안 퍼스티지, 래미안 원베일리 등과 함께 최고급 아파트로 손꼽히고 있죠.
반포자이는 유명인들의 거주지로도 잘 알려져 있는데요, 개그맨 박준형·김지혜 부부, 배우 염정아, 유지인 등 많은 연예인이 이곳에 살고 있다고 합니다. 이처럼 반포자이는 그 자체로 브랜드 가치를 가진 아파트라고 볼 수 있습니다.
부동산 전문가들은 서울 부동산 시장에서 외국인 투자자들의 영향력이 커졌음을 단적으로 보여주는 사례라고 평가합니다.
반포 지역의 중개업소 관계자는 “반포는 백화점, 대학병원, 한강공원 등 다양한 생활인프라가 조성돼 국내 최선호지역 중 하나인 만큼 외국인들의 투자 문의 역시 늘어나는 추세”라면서 “특히 최근 원화 약세로 외국인들에게 더 우호적인 환경이 만들어졌다”고 전했습니다.
국내 부동산 시장, 외국인 소유 비중 지속 증가 추세
반포자이만 그런 게 아닙니다. 지난 2023년 8월에는 서울 용산구 한남동 ‘장학파르크한남’ 268㎡(약 80평)이 무려 180억원에 말레이시아인 B씨에게 매각되어 화제가 되기도 했어요.
영등포구 여의도에 거주하다 한남동 유엔빌리지 내에 위치한 파르크한남을 매수했다고 하니, 외국인들의 서울 부동산 투자가 이제 일상이 된 느낌입니다.
지금 직접 알아본 최신 정보에 따르면, 외국인이 소유한 국내 주택 수는 해마다 늘어 지난해 상반기 10만 가구에 육박했습니다.
국토부의 ‘외국인 주택소유통계 주요 현황’에 따르면 지난해 6월 말 기준 외국인이 소유한 국내 주택 수는 9만5058가구로 집계됐습니다. 2022년 말 8만2512가구에서 2023년 상반기 8만7223가구, 2023년 말 9만1453가구로 지속적인 증가세를 보이고 있습니다.
이러한 외국인 소유 주택은 지난해 전체 주택(1955만가구)의 0.49% 수준으로 아직 비중은 작지만, 빠르게 증가하고 있다는 점이 눈여겨볼 만합니다. 특히 외국인 소유 주택 대다수(72.8%)는 수도권에 집중되어 있어 서울과 경기 지역 부동산 가격에 미치는 영향이 클 것으로 보입니다.
외국인 국적별 주택 소유 현황
| 국적 | 소유 가구 수 | 비율 |
|---|---|---|
| 중국 | 5만2798가구 | 55.5% |
| 미국 | 2만1360가구 | 22.5% |
| 캐나다 | 6225가구 | 6.5% |
| 대만 | 3307가구 | 3.5% |
| 호주 | 1894가구 | 2.0% |
| 기타 | 9474가구 | 10.0% |
소유자 국적별로는 중국이 5만2798가구로 55.5%를 차지해 가장 많았습니다. 이어 미국 2만1360가구(22.5%), 캐나다 6225가구(6.5%), 대만 3307가구(3.5%), 호주 1894가구(2.0%) 순이었습니다. 특히 중국인의 비중이 절반 이상을 차지하고 있다는 점이 눈에 띕니다.
외국인이 일부라도 지분을 보유한 주택은 외국인 소유 주택으로 분류됐는데요, 외국인 소유 주택은 대부분 공동주택(8만6695가구)으로 아파트(5만7467가구)와 연립·다세대주택(2만9228가구)이 대부분이었습니다. 다가구주택 등을 포함한 단독주택은 8363가구에 그쳤습니다.
외국인 부동산 투자, 국내 집값 상승 주범이 되나?
부동산 전문가들 사이에서는 외국인들의 고가 주택 매수가 국내 집값 상승을 자극하는 원인 중 하나로 지목되고 있습니다.
최근 만난 한 부동산 중개사는 “대출 규제로 인해 이제 자산 상속 없이 고소득이나 재테크 등으로 서울 집값을 감당하기는 어려울 만큼 올랐는데도 가격이 조정 없이 오르는 것은 외국인들의 투자금이 유입되는 이유가 크다”고 말하더라고요.
현재 국내 거주 외국인은 사실상 부동산을 보유하는 데 제약이 없습니다. 국내 부동산 취득을 희망하는 외국인은 ‘부동산거래신고법’에 따라 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 일정 구역 내의 허가 대상 토지를 제외하고는 내국인과 마찬가지로 규모나 목적 등에 관계없이 신고만으로 취득이 가능합니다.
다만 지난 2023년 개정된 부동산거래신고법에 따라 토지거래허가구역에서는 외국인이나 외국계 법인도 지자체의 허가를 받아야 부동산 거래가 가능합니다.
하지만 이런 규제가 외국인들의 국내 부동산 투자를 크게 억제하지는 못하고 있는 실정입니다.
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해외 각국의 외국인 부동산 규제 사례
한국보다 외국인 투자에 더 엄격한 제도를 운영하는 나라들이 많다는 사실, 알고 계셨나요? 실제로 저도 최근에 해외 주택시장을 알아보다가 놀랐습니다. 우리나라보다 훨씬 강력한 규제를 시행하고 있더라고요.
| 국가 | 주요 규제 내용 |
|---|---|
| 스페인 | EU 외 국가 거주자가 부동산 구매 시 최대 100%의 세금 부과 |
| 홍콩 | 비영주권자 부동산 취득 시 부동산 가격의 30%를 취득세로 납부 |
| 싱가포르 | 외국인 주거용 부동산 구매 시 취득세 20% 추가 부과 및 사전 승인 필요 |
| 호주 | 외국인 주거용 부동산 취득 시 FIRB 승인 필요, 비거주 외국인 주택 구입 제한 |
| 뉴질랜드 | 외국인의 기존 주택 구매 금지, 신축 아파트만 제한적 허용 |
스페인은 EU 외 국가 거주자가 부동산을 살 때 최대 100%의 세금을 부과한다는 방침을 세웠습니다.
가격의 두 배를 내야 한다니, 정말 강력한 규제죠? 홍콩의 경우도 비영주권자가 부동산을 취득하면 부동산 가격의 30%를 취득세로 납부하게 하고 있습니다.
싱가포르도 외국인이 주거용 부동산을 사면 취득세를 20% 추가 부과하고, 정부로부터 사전 구매 승인도 받도록 하고 있습니다.
호주 역시 외국인이 주거용 부동산을 취득할 때 외국투자심의위원회(FIRB)의 승인이 필요하고, 일정기간 호주에서 거주하지 않는 외국인들의 주택 구입을 제한하기도 합니다.
외국인 부동산 투자 후기
⭐⭐⭐⭐⭐ “한국 부동산은 투자 가치가 높아요. 특히 반포, 강남 지역은 안정적인 수익률을 보장해줍니다. 3년 전 구매한 아파트가 30% 이상 올랐어요.” – 중국 베이징 거주 L씨
⭐⭐⭐⭐ “처음에는 복잡한 절차가 걱정됐지만, 생각보다 쉽게 진행됐습니다. 다만 외국인이라는 이유로 대출을 받기가 어려웠어요.” – 미국 시카고 거주 M씨
⭐⭐⭐⭐⭐ “서울의 아파트는 시설과 보안 면에서 세계 최고 수준입니다. 높은 가격에 비해 투자 가치가 충분히 있다고 봅니다.” – 호주 시드니 거주 P씨
자주 묻는 질문
Q: 외국인도 한국에서 주택담보대출을 받을 수 있나요?
A: 네, 가능합니다. 다만 한국 은행들은 외국인에게 대출을 제공할 때 더 엄격한 심사 기준을 적용하는 경우가 많습니다. 일반적으로 국내 거주 외국인이 F-2, F-5 비자를 보유하고 안정적인 소득이 증명되면 대출이 가능합니다. 하지만 은행마다 조건이 다르므로 직접 문의하는 것이 좋습니다.
Q: 외국인이 한국에서 부동산을 구매할 때 특별히 필요한 서류가 있나요?
A: 외국인등록증, 여권, 주민등록등본에 해당하는 서류(외국인등록사실증명)가 필요합니다. 또한 ‘외국인토지취득신고’를 해야 하며, 군사시설보호구역 등 특별 구역에서는 추가 허가가 필요할 수 있습니다. 부동산 중개사나 법무사를 통해 정확한 절차를 확인하는 것이 좋습니다.
Q: 한국 정부가 외국인 부동산 투자에 대한 규제를 강화할 가능성이 있나요?
A: 현재 정부는 외국인 부동산 투자에 대한 규제 강화를 검토 중인 것으로 알려져 있습니다. 특히 투기과열지구나 토지거래허가구역에서의 외국인 투자에 대한 모니터링을 강화하고 있으며, 해외 사례를 참고하여 추가 규제 방안을 연구 중입니다. 정책 변화에 대해 주시할 필요가 있습니다.
마무리
서초구 반포자이의 74억 현금매수 사례는 국내 부동산 시장에서 외국인 투자가 갈수록 중요한 변수로 작용하고 있음을 보여줍니다. 글로벌 자본의 유입은 국내 부동산 시장에 새로운 활력을 불어넣는 동시에, 집값 상승이라는 부작용도 가져오고 있습니다.
이러한 현상이 지속된다면 내국인들의 주택 구매 부담이 더욱 커질 수 있어, 외국인 부동산 투자에 대한 적절한 규제가 필요하다는 목소리도 커지고 있습니다. 해외 주요국들의 사례를 참고하여 균형 잡힌 정책 마련이 중요한 시점입니다.
부동산 시장은 항상 변화하므로, 서초구 반포자이와 같은 고급 아파트에 관심이 있으시다면 최신 시장 동향을 꾸준히 확인하시는 것이 좋습니다. 아래 버튼을 클릭하셔서 최신 부동산 정보를 확인해 보세요!