최근 부동산 대출 규제가 완화되면서 주택 매매가 활발해지고 있습니다.
올해 6월 서울 아파트 매매는 월간 기준 최다를 기록했고, 다주택자의 양도소득세 중과율도 내년 5월까지 한시 유예되었습니다.
이번 기회에 주택을 처분할 계획이라면 양도소득세 절세 노하우를 확인해 두는 게 좋습니다.
양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 적용한 과세표준에 세율을 곱해 부과되는데, 세율은 6%부터 45%까지 다양합니다.
지방세까지 포함하면 최고세율은 양도차익의 82.5%에 달합니다. 이렇게 높은 세금을 줄이기 위해서는 어떤 방법이 있을까요?
이 글에서는 주택 매매 시 세금 절약 방법에 대해 알아보겠습니다.
1가구 1주택자의 경우 2년 보유 조건을 지켜야 한다
주택을 처분할 때 가장 중요한 것은 보유기간입니다. 보유기간이란 주택을 취득한 날부터 처분한 날까지의 기간을 말하는데, 이 기간에 따라 양도소득세가 달라집니다. 보유기간이 1년 미만일 경우에는 장기보유특별공제가 적용되지 않고, 보유기간이 1년 이상 2년 미만일 경우에는 장기보유특별공제가 적용되지만, 과세표준이 3억원 초과일 경우에는 중과됩니다.
그러나 보유기간이 2년 이상일 경우에는 장기보유특별공제가 적용되고, 과세표준이 3억원 초과여도 중과되지 않습니다. 또한 1가구 1주택자라면 양도소득세가 비과세됩니다. 따라서 주택을 처분할 때는 가능하면 2년 이상 보유하고, 1가구 1주택자로 남아있는 것이 세금 절약에 유리합니다. 잔금 수령을 늦춰서라도 2년 보유 조건을 지키는 것이 좋습니다.
부부라면 공동명의를 한다
부부가 함께 주택을 소유하고 있다면, 공동명의를 하는 것이 양도소득세 절세에 도움이 됩니다. 공동명의란 부부가 각각 일정 비율로 주택의 소유권을 가지고 있는 것을 말하는데, 이 경우에는 양도소득세가 각각의 소유권 비율에 따라 분할과세됩니다. 예를 들어, 부부가 각각 50%씩 주택을 소유하고 있고, 양도차익이 4억원일 경우에는 각각 2억원씩 양도차익이 인정됩니다.
이렇게 되면 누진세율이 낮아지고, 장기보유특별공제와 기본공제도 두 배로 적용됩니다. 그러나 공동명의를 할 때는 주의할 점이 있습니다. 공동명의를 하면 부부 중 한 명이 다른 주택을 취득하거나 양도할 경우에 다주택자로 분류되어 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 따라서 공동명의를 할 때는 부부의 주택 보유 상황과 계획을 잘 고려해야 합니다.
양도소득세 산정 시 필요 경비를 제외할 수 있는 방법과 증빙서류
양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 적용한 과세표준에 세율을 곱해 부과되는데, 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액입니다. 그런데 취득가액은 단순히 주택을 구입할 때 지불한 금액만을 의미하는 것은 아닙니다. 주택을 보유하면서 발생한 필요 경비도 취득가액에 포함됩니다. 필요 경비란 주택을 보유하거나 처분하기 위해 발생한 비용으로, 대표적으로 부동산 거래 중개수수료, 인지세, 등록면허세, 취득세, 인구이동비, 집수리비 등이 있습니다.
이러한 필요 경비를 취득가액에 합산하면 양도차익이 줄어들고, 그만큼 양도소득세도 줄어듭니다. 그러나 필요 경비를 적용하기 위해서는 반드시 증빙서류를 제출해야 합니다. 증빙서류란 필요 경비가 발생한 사실을 입증할 수 있는 서류로, 예를 들어 집수리비의 경우에는 수리업체와의 계약서, 영수증, 입금내역서 등이 있습니다. 이러한 증빙서류는 꼼꼼히 보관하고, 양도소득세 신고 시에 함께 제출해야 합니다.
양도소득세 신고 일정과 납부 방법
주택을 처분하면 양도소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 양도소득세의 신고 일정은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.
인터넷 홈택스를 통한 신고 및 납부: 홈택스에 회원가입하고, 로그인한 후, 부가가치세 메뉴에서 부동산양도소득세를 선택하고, 예정신고 및 납부를 진행합니다.
인터넷뱅킹이나 신용카드로 납부할 수 있습니다.
세무서 방문을 통한 신고 및 납부: 주소지 관할 세무서에 방문하고, 부동산양도소득세 신고서를 작성하고, 제출합니다. 현금이나 수표로 납부할 수 있습니다.
결론적으로
- 보유기간이 2년 이상이고, 1가구 1주택자라면 양도소득세가 비과세됩니다.
- 부부라면 공동명의를 하여 양도소득세를 분할과세할 수 있습니다.
- 주택을 보유하면서 발생한 필요 경비는 증빙서류를 제출하여 취득가액에 합산할 수 있습니다.
- 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고하고 납부해야 합니다.
주택 매매는 큰 금액이 거래되는 만큼 세금 부담도 큽니다. 그러나 위에서 소개한 절세 노하우를 잘 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
주택 매매 시 세금 절약을 위해서는 보유기간, 주택 보유 상황, 필요 경비, 신고 일정 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
또한 세금 관련 법령은 자주 변경되므로 최신 정보를 확인하는 것도 중요합니다. 이 글이 주택 매매 시 세금 절약에 도움이 되었으면 좋겠습니다.