“은퇴 뒤에도 40년, 50년을 살아야 하니 집 한 채만으로는 살 수 없다.” 부동산 전문가 김학렬 소장이 9월 26일 뉴시스 인터뷰에서 한 말입니다.
부동산 전문가가 부동산 몰빵을 말리는 이유는 하나입니다. 집은 값이 올라도 매달 생활비를 주지 않기 때문입니다.
노후 자산에서 부동산을 어떻게 볼지, 남길 부동산은 무엇으로 고를지, 나머지는 어디에 둘지 정리했습니다. (2026년 9월 27일 기준)
먼저 요약
· 은퇴 자산의 기준은 ‘얼마짜리인가’가 아니라 ‘매달 얼마가 들어오는가’입니다.
· 남길 부동산은 매달 현금이 들어오고, 팔고 싶을 때 팔리고, 이미 가치가 검증된 것으로 고릅니다.
· 확정되지 않은 개발 호재를 보고 사는 것은 은퇴 자산에서 가장 피해야 할 선택입니다.
· 나머지는 국채·배당·ETF로 나눠 현금흐름을 만듭니다.
왜 부동산 전문가가 부동산을 말리나요
뉴시스 9월 26일 보도에서 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 은퇴 자산의 부동산 샐림을 경계했습니다.
핵심은 현금흐름입니다.
집값이 10억 원에서 12억 원이 돼도 통장에 들어오는 돈은 없습니다. 생활비와 의료비는 매달 나갑니다.
결국 집을 팔거나 대출을 받아야 하는데, 팔면 살 곳이 없어지고 대출은 이자가 붙습니다.
가게에 비유하면 이렇습니다. 건물값이 오르는 것과 월세가 들어오는 것은 다른 문제입니다. 은퇴 뒤 필요한 것은 월세 쪽입니다.
은퇴 자산의 기준은 총액이 아니라 매달 들어오는 현금입니다.
남길 부동산은 이렇게 고릅니다
부동산을 다 팔라는 이야기는 아닙니다. 어떤 부동산을 남길지의 문제입니다. 김 소장이 제시한 기준은 다섯 가지입니다.
첫째, 매달 현금이 들어오는가. 임대 수익이 나오는 부동산과 그렇지 않은 부동산은 은퇴 자산으로서 성격이 다릅니다.
둘째, 필요할 때 팔 수 있는가. 의료비처럼 급한 돈이 필요할 때 몇 달씩 안 팔리는 부동산은 자산이 아니라 짐이 됩니다.
셋째, 거래가 꾸준한가. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 1~2년 거래 건수를 보면 됩니다. 거래가 없는 곳은 시세도 믿기 어렵습니다.
넷째, 확정되지 않은 호재는 보지 않는다. 역이 생긴다, 재개발이 된다는 말은 은퇴 자산에서는 위험 요인입니다. 확정될 때까지 10년이 걸릴 수 있고, 안 될 수도 있습니다.
다섯째, 이미 가치가 입증된 곳인가. 앞으로 오를 곳이 아니라 지금 거래되고 지금 임대되는 곳입니다.
| 기준 | 남길 부동산 | 정리할 부동산 |
|---|---|---|
| 현금흐름 | 월세가 들어온다 | 비어 있거나 직접 거주 외 수익 없음 |
| 유동성 | 실거래가 꾸준히 있다 | 1년에 거래 몇 건 안 됨 |
| 가치 근거 | 현재 임대·거래로 입증 | 미확정 개발 호재에 기대 |
부동산을 줄인 돈은 어디로 가나요
김 소장은 국채, 배당 투자, ETF를 대안으로 들었습니다. 각각의 역할이 다릅니다.
국채는 원금 손실 위험이 가장 낮고 이자가 정해져 있습니다. 지금은 기준금리가 3.00%로 올라 국고채 금리도 4% 안팎이라, 몇 년 전보다 매력이 커졌습니다.
배당주·배당 ETF는 분기나 매달 배당이 들어옵니다. 주가는 흔들리지만 배당은 상대적으로 꾸준합니다.
지수 ETF는 당장 현금을 주지는 않지만 10년 이상 두면 자산을 키우는 역할을 합니다.
가령 부동산을 정리해 3억 원이 생겼다고 가정하면, 1~2년 생활비는 예금·국채에, 매달 쓸 돈은 배당 ETF에, 10년 뒤 쓸 돈은 지수 ETF에 나누는 식입니다. 이는 예시이지 정답이 아닙니다.
연금이 먼저입니다
부동산과 투자 이전에 확인할 것이 국민연금입니다.
국민연금은 죽을 때까지 나오고 물가에 따라 오릅니다. 부동산도 ETF도 이 조건을 갖추지 못합니다.
수령 나이를 늦추면 1년에 7.2%씩 더 받습니다. 5년 늦추면 36%입니다. 부동산 임대 수익보다 확실한 숫자입니다.
다만 늦추는 동안 생활비를 다른 데서 대야 하니, 그 기간을 버틸 현금이 있는지가 조건입니다.
집 한 채뿐이라면
부동산이 집 한 채뿐인 분이 가장 많습니다. 이 경우 선택지는 셋입니다.
주택연금은 집을 담보로 매달 연금을 받고 계속 사는 방식입니다. 집값이 내려도 받는 돈은 안 줄어듭니다. 대신 상속되는 집의 가치는 줄어듭니다.
줄여서 이사는 큰 집을 팔고 작은 집으로 옮겨 차액을 현금흐름 자산으로 돌리는 방식입니다.
그대로 살기는 집값 상승을 기대하는 선택입니다. 다만 그 기대가 실현돼도 생활비 문제는 그대로입니다.
어느 쪽이 맞는지는 집값, 다른 자산, 건강, 자녀 상황에 따라 다릅니다. 주택연금 조건은 한국주택금융공사에서 확인할 수 있습니다.
정리하면
노후 자산에서 볼 것은 세 가지입니다.
첫째, 매달 들어오는 돈이 생활비를 넘는가. 국민연금 + 임대 + 배당 + 이자를 더해 봅니다.
둘째, 급한 돈이 필요할 때 한 달 안에 마련되는가. 부동산만 있으면 이 답이 ‘아니오’입니다.
셋째, 자산 중 하나가 무너져도 나머지가 버티는가. 부동산 한 채가 전부라면 그 집의 문제가 곷 노후 전체의 문제가 됩니다.
부동산을 팔라는 것이 아니라, 부동산에만 노후를 걸지 말라는 것이 전문가의 조언입니다.
이 글은 언론 인터뷰와 일반적인 자산 배분 원칙을 정리한 것이며, 특정 부동산이나 금융상품의 매매를 권유하지 않습니다. 연금·세금·주택연금 조건은 국민연금공단, 국세청, 한국주택금융공사에서 확인하세요.