조정대상지역의 등록임대 아파트는 이제 2027년 말까지 팔아야 다주택자 양도세 중과를 피할 수 있습니다.
여기에 정부가 이런 아파트를 LH 같은 공공에 팔면 양도세를 더 깎아 주는 방안을 ‘검토’한다고 밝혀 관심이 커졌습니다.
2026년 10월 19일 기준으로 확정된 내용과 아직 검토 중인 내용을 나눠 정리했습니다.
한눈에 보기
확정: 10월 1일 시행 소득세법 시행령, 조정지역 매입임대 아파트 중과 배제는 2027년 말 양도분까지
기준은 계약일이 아니라 잔금일 또는 등기 접수일
검토: 공공 매각 시 추가 양도세 감면, 대상·방식 미정
이미 확정된 것: 2027년 말 시한
정부는 9월 29일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안을 의결했고, 10월 1일부터 시행됐습니다(시사저널 9월 29일 보도).
조정대상지역 안의 매입임대 아파트는 2027년 12월 31일까지 양도해야 다주택자 중과와 법인세 추가 과세를 피할 수 있습니다.
매일신문 10월 11일 보도에 따르면 대상은 2020년 7·10 대책으로 폐지된 4년 단기·8년 장기 유형으로, 의무기간이 끝나 등록이 자동 말소된 주택입니다.
2027년에 계약해도 잔금이 2028년으로 넘어가면 혜택을 받지 못한다는 점이 가장 중요합니다.
조정대상지역 밖 아파트와 빌라·다세대·오피스텔은 기존처럼 기한 제한이 없습니다.
예외와 함께 바뀐 제도
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 2027년 1월 1일에 의무임대가 남은 경우 | 등록 말소일부터 1년 안에 양도하면 특례 적용 |
| 재건축·재개발 진행 중 | 이전고시일부터 1년까지 적용 |
| 거주주택 비과세 특례 | 말소일부터 5년간 유지 |
| 조정지역 일시적 2주택 | 종전 주택 처분 기한 3년에서 2년으로 단축 |
| 상생임대 2년 거주요건 면제 | 2026년 말 종료 |
매일신문이 전한 국토부 시뮬레이션에서는 양도차익 5억 원 아파트의 양도세가 2027년 매도 시 9,000만 원, 2029년 매도 시 3억2,000만 원이었습니다.
시점 차이만으로 세금이 2억3,000만 원 벌어지는 셈인데, 보유 주택 수와 보유 기간에 따라 실제 금액은 달라집니다.
2028년 양도분에 중과세율 절반을 적용하는 완충 구간은 조세특례제한법 개정이 필요해 국회 처리를 지켜봐야 합니다.
아직 검토 단계인 것: 공공 매각 감면
이형일 경제부총리는 16일 방콕 G20 재무장관회의 동행 기자간담회에서 이런 아파트를 공공에 팔면 추가 감면을 고민하고 있다고 말했습니다(뉴시스 10월 19일 보도).
LH 등 공공부문에 팔아 공공 용도로 쓰는 경우가 대상으로 거론됐지만, 매입 주체와 지원 방식은 정해지지 않았습니다.
재경부는 2021~2026년 등록이 자동 말소된 조정지역 매입임대 물량을 6만3,000호로 집계했는데, 이미 팔린 주택도 포함된 숫자입니다.
감면은 아직 발표가 아니라 검토이므로, 이를 기대하고 매도 계획을 미루는 것은 위험할 수 있습니다.
이 부총리는 2027년 말 시한 자체도 11월 국회 소위 논의에서 합리적인 의견이 나오면 검토하겠다고 여지를 남겼습니다.
확인할 것
내 주택의 등록 유형과 말소일
렌트홈(임대등록시스템)이나 관할 시·군·구청에서 말소일과 의무기간을 먼저 확인하세요.
잔금일 역산
세입자의 계약갱신요구권 행사 가능성까지 고려해 2027년 12월 31일 안에 잔금이 끝나도록 일정을 짜야 합니다.
세무 상담
주택 수, 거주주택 비과세 여부에 따라 결과가 크게 달라지므로 국세청 상담(126)이나 세무사 확인이 필요합니다.
※ 이 글은 2026년 10월 19일까지 보도된 내용을 정리한 정보 제공용 글이며, 세무 자문이 아닙니다. 개인별 세액은 보유 주택 수·보유 기간·취득가액에 따라 다르므로 국세청 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.