분양가의 25%만 내고 입주한 뒤 나머지 지분을 20년에 걸쳐 사들이는 ‘지분적립형 분양주택’이 다음 달 처음 나옵니다.
국토교통부는 11월 4일 시행 방안을 발표했고, 첫 단지는 LH 고양창릉 S-2블록입니다.
11월 5일 기준 발표 내용으로 구조와 실제 부담을 계산해 봤습니다.
핵심 요약
입주 때 분양가의 25%만 내고, 나머지는 4년마다 15%씩 5번 취득
아직 사지 않은 지분은 주변 전세가 90% 수준의 임대료를 냄
전매제한 10년, 거주의무 5년
첫 공급: 고양창릉 S-2블록 1,057가구 중 284가구, 다음 달 분양
지분적립형은 어떤 구조인가
경향신문 보도에 따르면 입주자는 처음에 분양가의 25%를 내고 집에 들어갑니다.
이후 4년마다 15%씩 다섯 번, 20년에 걸쳐 남은 지분을 사들여 100%를 채우는 방식입니다.
나중에 사는 지분 가격은 처음 분양가에 그 기간의 이자를 더해 정해집니다.
아직 LH가 가진 지분만큼은 주변 전세가의 90% 수준으로 임대료를 냅니다.
집값이 올라도 추가 지분 가격은 ‘분양가+이자’로 정해진다는 점이 일반 분양과 가장 큰 차이입니다.
숫자로 보면 얼마나 드나
보도에 나온 예시를 옮기고 계산을 다시 확인했습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 수도권 공공분양 평균 분양가(55㎡) | 5억1,000만원 |
| 입주 때 내는 25% | 약 1억2,800만원 |
| 남은 75% 임대료(주변 전세 4억원 가정) | 보증금 약 2억7,000만원 또는 월세 약 79만원 |
보증금 2억7,000만원은 전세 4억원의 75%에 90%를 곱한 값이고, 월 79만원은 이를 모두 월세로 돌렸을 때 금액입니다.
보증금 2억7,000만원을 연 948만원의 월세로 바꾼 셈이라, 전환 비율은 약 3.5%입니다(단순 계산).
같이 나온 ‘이익공유형Ⅱ’와 차이
이익공유형Ⅱ는 분양가의 70%(최대 5억원)를 주택도시기금에서 디딤돌대출 기본금리보다 1%p 낮은 금리로 의무적으로 빌리는 구조입니다.
집을 팔거나 대출을 갚을 때 시세차익을 평균 대출 잔액 비율만큼 기금과 나눕니다.
5년 전매제한이 끝나면 시장에 팔 수 있어, LH에만 되팔 수 있던 기존 나눔형과 다릅니다.
다만 아직 법적 근거가 없어 정부가 공공주택특별법 시행령을 고칠 계획입니다.
청약 전에 확인할 것
1. 입주자 모집공고
소득·자산 기준과 무주택 요건, 청약 일정은 이번 발표에 구체적으로 나오지 않아 공고문을 확인해야 합니다.
2. 20년 동안의 총부담
추가 지분 대금과 임대료가 시기마다 달라지므로, 4년 단위로 필요한 현금을 미리 따져 보는 것이 좋습니다.
3. 10년 전매제한
중간에 이사나 매도가 필요할 가능성이 있다면 제한 기간과 처분 방식을 먼저 확인해야 합니다.
초기 목돈은 크게 줄지만 20년에 걸친 장기 계획이라는 점을 함께 고려해야 합니다.
※ 이 글은 정부 발표와 언론 보도를 바탕으로 한 정보 제공용이며, 실제 공급 조건은 LH 입주자 모집공고를 기준으로 확인하시기 바랍니다.